Metodologi för fastighets- och demografiska data i Loiret

Varje försäljning i DVF-databasen (Demandes de valeurs foncières, publicerad av DGFiP) omvandlas till pris per kvadratmeter:

pris per m² = fastighetsvärde ÷ faktisk byggd yta

Vi grupperar sedan försäljningarna per kommun, per år och per typ av fastighet (hus eller lägenhet), och sedan väljer vi medianen : värdet som delar serien i två lika stora hälfter.

median = det centrala värdet i den sorterade serien (50 % av försäljningarna ligger under)

Medianen föredras framför medelvärdet eftersom den är tålig mot extremvärden: en enastående fastighet eller en försäljning till symboliskt pris drar inte upp eller ner resultatet.

Exkluderade från beräkningen är: försäljningar utan angiven byggd yta, obebyggda tomter, verksamhetslokaler, multipelförsäljningar (samma köpebrev omfattar flera fastigheter) och avvikande priser per m² (extremt låga eller höga värden, vanligtvis utanför intervallet 100 – 15 000 €/m²).

Förändringen jämför två årliga medianer för samma område och samma typ av fastighet:

förändring (%) = (median N − median N−1) ÷ median N−1 × 100

Exempel: en kommun som går från 1 500 €/m² till 1 620 €/m² visar +8,0 %. Skillnaden mellan två områden uttryckt i procent visas i procentenheter (pts), för att inte förväxla ”procentskillnad” och ”förändring i procent”.

En förändring visas endast om de båda jämförda åren passerar tillförlitlighetströskeln. I små kommuner återspeglar en kraftig förändring ofta en ändring i typen av sålda fastigheter (några renoverade hus ett år, äldre bebyggelse nästa år) snarare än en verklig marknadsrörelse.

Ett medianpris publiceras endast om kommunen har minst 5 försäljningar av samma typ av fastighet under det aktuella året. Under denna tröskel blir medianen osäker: med två eller tre transaktioner kan en enda avvikande försäljning förskjuta resultatet med flera hundra euro per m².

Rent konkret på webbplatsens sidor: kommuner under tröskeln visar ”—” i stället för ett pris, de exkluderas från rankningar och departementsgenomsnitt, och förändringsrankningarna erbjuder ett tillförlitlighetsfilter som kräver 5 försäljningar under vart och ett av de två jämförda åren.

Antalet försäljningar visas konsekvent bredvid priset: det är den bästa indikatorn på siffrans tillförlitlighet. En median beräknad på 6 försäljningar förblir indikativ; en median på 200 försäljningar är robust.

På kommunalförbunds- eller departementsnivå beräknas medianen om på samtliga försäljningar i området, och fås inte genom att ta medelvärdet av kommunernas medianer: detta förhindrar att en kommun med 300 invånare ges lika stor vikt som Orléans.

I jämförelseverktygen är raden ”Medelvärde” däremot ett enkelt och ovägt medelvärde för de områden som du har valt; ”Maxskillnad” är skillnaden mellan det högsta och det lägsta värdet i urvalet. Radardiagrammet normaliserar varje indikator från 0 (lägsta värdet i urvalet) till 100 (högsta): det används för att läsa av relativa positioner, inte absoluta värden.

Befolkningsdata kommer från INSEE:s officiella befolkningsstatistik, vars årgång är förskjuten med tre år (befolkningen 2024 publiceras senare): befolkningen och priserna som visas sida vid sida avser därför inte alltid exakt samma år.

• DVF visar inte allt om fastigheten. Skick, renoveringsbehov, våningsplan, väderstreck, trädgård, garage och energiprestanda finns inte i databasen. Två kommuner med samma medianpris kan ha väldigt olika typer av fastigheter.
• Sammansättningseffekt. Ett år som domineras av försäljningar av nyproduktion eller renoverade hus driver upp medianen utan att den ”befintliga” marknaden har förändrats.
• Delvis täckning. Försäljningar i VEFA (köp på ritning), vissa överlåtelser av aktier i fastighetsbolag och fastigheter utan angiven yta saknas eller är exkluderade. Alsace-Moselle och Mayotte täcks inte av DVF, vilket inte påverkar Loiret men begränsar nationella jämförelser.
• Tidsförskjutning. Handlingarna publiceras halvårsvis med flera månaders fördröjning: det senaste tillgängliga året (2024) återspeglar inte marknaden under de allra senaste veckorna.
• Små urval. Även ovanför tröskeln på 5 försäljningar behåller landsbygdskommuner känsliga medianer; jämför hellre på kommunalförbundsnivå.
• Detta är inte en fastighetsvärdering. Dessa siffror beskriver en marknad, inte värdet på en specifik bostad. Kontakta en fackman för en värdering.

Alla data som används är återanvändbara offentliga data (öppen licens). Vi återpublicerar beräkningarna, inte de enskilda handlingarna. Om du upptäcker en avvikelse, rapportera den: databearbetningarna räknas om vid varje ny DVF-publicering (2021 – 2024).

Kommuner & fastighetspriser i LoiretFaktablad för de 325 kommunerna