Loiret'n kiinteistö- ja väestötietojen menetelmät

Jokainen kauppa DVF-tietokannassa (Demandes de valeurs foncières, julkaisija DGFiP) muunnetaan neliömetrihinnaksi:

neliöhinta = kiinteistön arvo ÷ todellinen rakennettu pinta-ala

Ryhmittelemme sitten kaupat kunnittain, vuosittain ja kiinteistötyypeittäin (talo tai asunto) ja valitsemme sitten medianin : arvon, joka jakaa sarjan kahteen yhtä suureen puoliskoon.

mediani = järjestetyn sarjan keskimmäinen arvo (50 % kaupoista sen alapuolella)

Mediania pidetään keskiarvoa parempana, koska se kestää ääriarvoja: poikkeuksellinen kiinteistö tai nimellishintaan tehty kauppa ei vedä tulosta ylös eikä alas.

Laskelmasta on suljettu pois: kaupat, joissa ei ole ilmoitettu rakennettua pinta-alaa, rakentamattomat tontit, toimitilat, usean kiinteistön kaupat (sama asiakirja koskee useita kiinteistöjä) sekä poikkeavat neliöhinnat (erittäin alhaiset tai korkeat arvot, tyypillisesti vaihteluvälin 100 – 15 000 €/m² ulkopuolella).

Muutos vertailee kahta vuosittaista mediania samalla alueella ja samassa kiinteistötyypissä:

muutos (%) = (mediani N − mediani N−1) ÷ mediani N−1 × 100

Esimerkki: kunnan hinnan muuttuessa 1 500 €/m²:sta 1 620 €/m²:iin muutos on +8,0 %. Kahden alueen välinen prosentuaalinen ero ilmoitetaan prosenttipisteinä (pts), jotta ei sekoiteta ”prosenttieroa” ja ”muutosprosenttia”.

Muutos näytetään vain, jos molemmat vertailtavat vuodet ylittävät luotettavuuskynnyksen. Pienissä kunnissa suuri muutos heijastaa usein myytyjen kiinteistöjen tyypin muutosta (joitakin remontoituja taloja yhtenä vuonna, vanhaa rakennuskantaa seuraavana) ennemmin kuin todellista markkinaliikettä.

Medianthinta julkaistaan vain, jos kunnassa on vähintään 5 myynnit samaa kiinteistötyyppiä tarkasteltavana vuonna. Tämän kynnyksen alapuolella mediani muuttuu epävakaaksi: kahden tai kolmen kaupan kohdalla yksittäinen poikkeava kauppa siirtää tulosta useita satoja euroja neliöltä.

Käytännössä sivuston sivuilla: kynnyksen alittavat kunnat näyttävät hinnan sijaan ”—”, ne on suljettu pois sijoituksista ja departementin keskiarvoista, ja muutossijoitukset tarjoavat luotettavuussuodattimen, joka vaatii 5 kauppaa kumpanakin kahdesta vertailtavasta vuodesta.

Kauppojen määrä näytetään järjestelmällisesti hinnan vieressä: se on paras osoitin luvun luotettavuudesta. Medianlasku 6 kaupan perusteella on viitteellinen; mediani 200 kaupasta on vankka.

Kuntayhtymän tai departementin tasolla mediani lasketaan uudelleen alueen kaikkien kauppojen perusteella, eikä laskemalla kuntakohtaisten medianien keskiarvoa: näin vältetään antamasta 300 asukkaan kunnalle yhtä paljon painoarvoa kuin Orléansille.

Vertailutyökaluissa rivi ”Keskiarvo” on sen sijaan yksinkertainen ja painottamaton keskiarvo valitsemistanne alueista; ”Suurin ero” on valinnan korkeimman ja alhaisimman arvon välinen ero. Tutka-kaavio normalisoi jokaisen indikaattorin välille 0 (valinnan alhaisin arvo) – 100 (korkein arvo): se palvelee suhteellisten asemien lukemista, ei itseisarvoja.

Väestötiedot ovat peräisin virallisista INSEE-väestötiedoista, joiden vuosikerta on viivästynyt kolme vuotta (väestötiedot 2024 julkaistaan myöhemmin): rinnakkain näytetyt väestö- ja hintatiedot eivät siten aina koske täsmälleen samaa vuotta.

• DVF ei kerro kaikkea kiinteistöstä. Kunto, remontit, kerros, ilmansuunta, puutarha, autotalli ja energiatehokkuus eivät ole tietokannassa. Kaksi kuntaa, joilla on sama medianthinta, voivat tarjota hyvin erilaisia kiinteistöjä.
• Rakennevaikutus. Vuosi, jota hallitsevat uudiskohteiden tai remontoitujen talojen kaupat, nostaa mediania ilman, että ”vanhojen asuntojen” markkinat ovat liikkuneet.
• Osittainen kattavuus. VEFA-kaupat (uudiskohteen ostaminen piirustusten perusteella), tietyt kiinteistöyhtiöiden osakkeiden luovutukset ja kiinteistöt, joista ei ole ilmoitettu pinta-alaa, puuttuvat tai ne on suljettu pois. Alsace-Moselle ja Mayotte eivät kuulu DVF:n piiriin, mikä ei vaikuta Loiretiin, mutta rajoittaa valtakunnallisia vertailuja.
• Aikaviive. Asiakirjat julkaistaan puolivuosittain usean kuukauden viiveellä: viimeisin saatavilla oleva vuosi (2024) ei heijasta kaikkein viimeisimpien viikkojen markkinoita.
• Pienet määrät. Jopa kynnyksen yläpuolella 5 myynneissä maaseutukunnat säilyttävät herkästi muuttuvia mediaaneja; vertaile mieluummin kuntayhtymätasolla.
• Tämä ei ole kiinteistön hinta-arvio. Nämä luvut kuvaavat markkinoita, eivät tietyn asunnon arvoa. Jos haluat arvion, ota yhteyttä ammattilaiseen.

Kaikki käytetyt tiedot ovat julkisia uudelleenkäytettäviä tietoja (avoin lisenssi). Julkaisemme uudelleen laskelmat, emme yksittäisiä asiakirjoja. Jos havaitset epäjohdonmukaisuuden, ilmoita siitä: tiedot lasketaan uudelleen jokaisen uuden DVF-julkaisun yhteydessä (2021 – 2024).

Kunnat ja kiinteistöjen hinnat Loiret'ssa325 kunnan tietokortit