Loiret 房地产与人口数据方法论

DVF 数据库（Demandes de valeurs foncières，由 DGFiP 发布）中的每一笔交易都会换算为每平方米价格：

每平方米价格 = 房屋总价 ÷ 实际建筑面积

然后，我们按市镇、年份和物业类型（独栋住宅或公寓）对交易进行分组，并保留 中位数 ：将数据序列平分为两半的值。

中位数 = 排序序列的中心值（50 % 的交易价格低于该值）

相比平均数，我们更倾向于使用中位数，因为它能抵抗极值的影响：豪宅交易或象征性低价出售不会拉高或拉低整体结果。

计算中排除以下项目：未填报建筑面积的交易、空地、商业/办公场所、多项物业合并交易（同一契约包含多套物业）以及异常的每平方米价格（极高或极低的值，通常在 100 – 15 000 €/m² 范围之外）。

变化率用于比较同一地区和同一物业类型的两个年度中位数：

变化率 (%) = (年份 N 中位数 − 年份 N−1 中位数) ÷ 年份 N−1 中位数 × 100

示例：一个市镇从 1 500 €/m² 上升至 1 620 €/m²，显示为 +8,0%。两个地区之间以百分比表示的差距用 百分点 (pts) 表示，以避免混淆“百分比差距”与“变化百分比”。

仅当比较的 两个 年份均达到可靠性阈值时，才会显示变化率。在小市镇，较大幅度的变化往往反映出所售物业性质的变化（一年是几栋翻新的房屋，下一年是老旧建筑），而非真实的市场趋势。

仅当该市镇包含至少 5 出售 同一所考量年份内的同类物业交易。低于此阈值，中位数会变得不稳定：仅凭两三笔交易，单笔异常出售就会将结果拉偏每平方米数百欧元。

具体而言，在网站页面上：未达阈值的市镇显示“—”而非价格，并被排除在排名和全省平均值之外；变化率排名则设有可靠性筛选，要求 5 在对比的两个年份中每年均有相应数量的交易。

交易数量始终显示在价格旁：这是衡量数据可靠性的最佳指标。基于 6 起交易计算的中位数仅供参考；而基于 200 起交易的中位数则非常健壮可靠。

在市镇公共合作组织或省的层面上，中位数是 基于该地区所有交易重新计算的，而非通过对各市镇的中位数求平均值获得：这避免了给予一个 300 人的市镇与 Orléans 相同的权重。

相反，在对比工具中，“平均值”行是所选地区的 简单未加权平均值 ；“最大差距”是所选项目中的最高值与最低值之差。雷达图将每个指标标准化为 0（所选中的最低值）至 100（最高值）：用于读取相对位置，而非绝对数值。

人口数据取自 INSEE 法定人口，其年份存在三年的滞后（人口 2024 是在较晚时发布的）：因此并列显示的人口和价格并不总是完全对应同一年份。

• DVF 并未包含房产的所有信息。 房屋状况、装修、楼层、朝向、花园、车库、能源性能等均未包含在数据库中。中位价相同的两个市镇可能提供截然不同的房产。
• 构成效应。 新房或翻新房屋交易为主的年份拉高了中位数，但“存量”市场本身可能并无变化。
• 覆盖范围有限。 VEFA 交易（期房购买）、部分房地产公司股权转让以及未填报面积的房产缺失或被排除。Alsace-Moselle 和 Mayotte 不在 DVF 覆盖范围内，这虽不影响 Loiret，但限制了全国性的对比。
• 时间滞后。 交易契约按半年发布，存在数月的延迟：最新可用的年份（2024) 并不反映最近几周的市场情况。
• 样本量较小。 即使高于 5 交易量，乡村市镇的中位数仍较敏感；建议在市镇联合体范围内进行对比。
• 这不是房产估价。 这些数据反映的是市场情况，而非具体住房的价值。如需评估房产价值，请咨询专业人士。

所有使用的数据均为可重复使用的公共数据（开放许可证）。我们重新发布的是计算数据，而非单笔交易记录。如果您发现任何不一致之处，请予以反馈：每次 DVF 发布新数据时，计算结果都会重新处理（2021 – 2024).

Loiret 各市镇与房地产价格325 个市镇的档案卡