Metodologia dos dados imobiliários e demográficos do Loiret

Cada venda da base DVF (Demandes de valeurs foncières, publicada pela DGFiP) é convertida em preço por metro quadrado:

preço por m² = valor do imóvel ÷ área real construída

Agrupamos depois as vendas por município, por ano e por tipo de imóvel (casa ou apartamento) e, em seguida, retemos a mediana : o valor que divide a série em duas metades iguais.

mediana = valor central da série ordenada (50% das vendas abaixo)

A mediana é preferida à média porque é resistente aos valores extremos: uma propriedade de exceção ou uma venda a um preço simbólico não puxa o resultado para cima nem para baixo.

São excluídas do cálculo: as vendas sem área construída informada, os terrenos sem construção, os edifícios de atividade empresarial, as vendas múltiplas (um mesmo ato respeitante a vários imóveis) e os preços por m² aberrantes (valores extremamente baixos ou altos, tipicamente fora do intervalo 100 – 15 000 €/m²).

A variação compara duas medianas anuais para o mesmo território e o mesmo tipo de imóvel:

variação (%) = (mediana N − mediana N−1) ÷ mediana N−1 × 100

Exemplo: um município que passe de 1 500 €/m² para 1 620 €/m² apresenta +8,0%. A diferença entre dois territórios expressa em percentagem é apresentada em pontos (pts), para não confundir «diferença de percentagens» e «percentagem de variação».

Uma variação só é exibida se os dois anos comparados ultrapassarem o limiar de fiabilidade. Nos municípios pequenos, uma forte variação reflete frequentemente uma alteração na natureza dos imóveis vendidos (algumas casas remodeladas num ano, edifícios antigos no ano seguinte) e não um verdadeiro movimento de mercado.

Um preço mediano só é publicado se o município contar com, no mínimo, 5 vendas do mesmo tipo de imóvel no ano considerado. Abaixo deste limiar, a mediana torna-se instável: com duas ou três transações, uma única venda atípica altera o resultado em várias centenas de euros por m².

Concretamente, nas páginas do site: os municípios abaixo do limiar apresentam « — » em vez de um preço, são excluídos das classificações e das médias departamentais, e as classificações de variação propõem um filtro de fiabilidade que exige 5 vendas em cada um dos dois anos comparados.

O número de vendas é sistematicamente exibido ao lado do preço: é o melhor indicador da solidez do valor. Uma mediana calculada sobre 6 vendas permanece indicativa; uma mediana sobre 200 vendas é robusta.

À escala de uma intermunicipalidade ou do departamento, a mediana é recalculada sobre o conjunto das vendas do território, e não obtida fazendo a média das medianas municipais: isto evita dar tanto peso a um município de 300 habitantes como a Orléans.

Nos comparadores, a linha «Média» é, em contrapartida, uma média simples e não ponderada dos territórios que selecionou; «Diferença máx.» é a diferença entre o valor mais alto e o mais baixo da seleção. O gráfico de radar normaliza cada indicador de 0 (valor mais baixo da seleção) a 100 (o mais alto): serve para ler posições relativas, e não valores absolutos.

Os dados de população provêm das populações legais do INSEE, cujo ano de referência tem um desfasamento de três anos (a população 2024 é publicada mais tarde): a população e os preços exibidos lado a lado não se referem, portanto, sempre exatamente ao mesmo ano.

• O DVF não diz tudo sobre o imóvel. Estado, obras, andar, exposição solar, jardim, garagem, desempenho energético não constam da base de dados. Dois municípios com o mesmo preço mediano podem propor imóveis muito diferentes.
• Efeito de composição. Um ano dominado por vendas de imóveis novos ou casas remodeladas faz subir a mediana sem que o mercado «existente» tenha mudado.
• Cobertura parcial. As vendas em VEFA (compra em planta), certas cessões de quotas de sociedades imobiliárias e os imóveis sem área informada estão ausentes ou excluídos. Alsace-Moselle e Mayotte não são cobertas pelo DVF, o que não afeta o Loiret, mas limita as comparações nacionais.
• Desfasamento temporal. As escrituras são publicadas por semestre com vários meses de atraso: o último ano disponível (2024) não reflete o mercado das últimas semanas.
• Pequenas amostras. Mesmo acima do limite de 5 vendas, os municípios rurais mantêm medianas sensíveis; compare antes à escala da intermunicipalidade.
• Não é uma estimativa de imóvel. Estes números descrevem um mercado, não o valor de um imóvel específico. Para uma avaliação, contacte um profissional.

Todos os dados utilizados são dados públicos reutilizáveis (licença aberta). Republicamos os cálculos, não os atos individuais. Se detetar uma incoerência, reporte-a: os tratamentos são recalculados a cada nova publicação DVF (2021 – 2024).

Municípios e preços do imobiliário do LoiretFichas dos 325 municípios