Metodologia danych dotyczących nieruchomości i demografii w Loiret

Każda sprzedaż z bazy DVF (Demandes de valeurs foncières, publikowanej przez DGFiP) jest przeliczana na cenę za metr kwadratowy:

cena za m² = wartość nieruchomości ÷ rzeczywista powierzchnia zabudowy

Następnie grupujemy transakcje sprzedaży według gmin, lat i typu nieruchomości (dom lub mieszkanie), a następnie wybieramy medianę : wartość, która dzieli zbiór na dwie równe połowy.

mediana = wartość środkowa posortowanego zbioru (50% transakcji sprzedaży poniżej)

Mediana jest preferowana w stosunku do średniej, ponieważ jest odporna na wartości skrajne: wyjątkowa nieruchomość lub sprzedaż po symbolicznej cenie nie zawyża ani nie zaniża wyniku.

Z obliczeń wykluczone są: sprzedaż bez podanej powierzchni zabudowy, działki niezabudowane, lokale użytkowe, transakcje wielokrotne (jeden akt obejmujący kilka nieruchomości) oraz nierealistyczne ceny za m² (wartości skrajnie niskie lub wysokie, zazwyczaj spoza przedziału 100 – 15 000 €/m²).

Zmiana porównuje dwie mediany roczne dla tego samego terytorium i tego samego typu nieruchomości:

zmiana (%) = (mediana N − mediana N−1) ÷ mediana N−1 × 100

Przykład: gmina, w której cena wzrasta z 1 500 €/m² do 1 620 €/m², wykazuje +8,0%. Różnica między dwoma terytoriami wyrażona w procentach jest przedstawiana w punktach (pkt), aby nie mylić „różnicy punktów procentowych” z „procentową zmianą”.

Zmiana jest wyświetlana tylko wtedy, gdy oba porównywane lata przekraczają próg wiarygodności. W małych gminach duża zmiana często odzwierciedla zmianę charakteru sprzedawanych nieruchomości (kilka odnowionych domów w jednym roku, stany starej zabudowy w kolejnym), a nie rzeczywisty ruch na rynku.

Cena medianowa jest publikowana tylko wtedy, gdy gmina liczy co najmniej 5 ventes tego samego typu nieruchomości w danym roku. Poniżej tego progu mediana staje się niestabilna: przy dwóch lub trzech transakcjach jedna nietypowa sprzedaż przesuwa wynik o kilka setek euro za m².

W praktyce na stronach serwisu: gminy poniżej progu wyświetlają „—” zamiast ceny, są wykluczone z rankingów i średnich departamentalnych, a rankingi zmian oferują filtr wiarygodności, który wymaga 5 transakcji sprzedaży w każdym z dwóch porównywanych lat.

Liczba transakcji sprzedaży jest systematycznie wyświetlana obok ceny: to najlepszy wskaźnik wiarygodności liczby. Mediana obliczona na podstawie 6 transakcji sprzedaży pozostaje orientacyjna; mediana na podstawie 200 transakcji jest solidna.

W skali związku gmin lub departamentu mediana jest przeliczana ponownie dla wszystkich transakcji sprzedaży na danym terytorium, a nie uzyskiwana poprzez uśrednienie median gminnych: pozwala to uniknąć przypisywania takiej samej wagi gminie liczącej 300 mieszkańców, co Orléans.

W porównywarkach wiersz „Średnia” jest natomiast średnią zwykłą i nieważoną wybranych terytoriów; „Maks. różnica” to różnica między najwyższą a najniższą wartością z wyboru. Wykres radarowy normalizuje każdy wskaźnik od 0 (najniższa wartość w wyborze) do 100 (najwyższa): służy do odczytywania pozycji względnych, a nie wartości bezwzględnych.

Dane dotyczące populacji pochodzą z oficjalnych danych demograficznych INSEE, których rocznik jest przesunięty o trzy lata (populacja 2024 jest publikowana później): populacja i ceny wyświetlane obok siebie nie zawsze dotyczą więc dokładnie tego samego roku.

• DVF nie mówi wszystkiego o nieruchomości. Stan, remonty, piętro, ekspozycja, ogród, garaż, efektywność energetyczna nie znajdują się w bazie. Dwie gminy o tej samej cenie medianowej mogą oferować bardzo różne nieruchomości.
• Efekt struktury transakcji. Rok zdominowany przez sprzedaż nowych lub odnowionych domów podnosi medianę, mimo że rynek nieruchomości z „drugiej ręki” nie uległ zmianie.
• Częściowe pokrycie danych. Sprzedaż w systemie VEFA (zakup na etapie projektu), niektóre zbycia udziałów w spółkach nieruchomościowych oraz nieruchomości bez podanej powierzchni są nieobecne lub wykluczone. Alsace-Moselle i Mayotte nie są objęte bazą DVF, co nie wpływa na Loiret, ale ogranicza porównania ogólnokrajowe.
• Opóźnienie czasowe. Akty notarialne są publikowane co pół roku z kilkumiesięcznym opóźnieniem: ostatni dostępny rok (2024) nie odzwierciedla rynku z ostatnich tygodni.
• Niewielka próba. Nawet powyżej progu 5 sprzedaży gminy wiejskie zachowują wrażliwe mediany; porównuj raczej na poziomie związku gmin.
• To nie jest wycena nieruchomości. Liczby te opisują rynek, a nie wartość konkretnego lokalu. W celu uzyskania wyceny skontaktuj się ze specjalistą.

Wszystkie wykorzystane dane to publiczne dane do ponownego wykorzystania (otwarta licencja). Publikujemy obliczenia, a nie indywidualne akty. Jeśli zauważysz niespójność, zgłoś ją: dane są przeliczane przy każdej nowej publikacji DVF (2021 – 2024).

Gminy i ceny nieruchomości w LoiretKarty 325 gmin