Methodologie van de vastgoed- en demografische gegevens van Loiret

Elke verkoop uit de DVF-databank (Demandes de valeurs foncières, gepubliceerd door de DGFiP) wordt omgezet in een prijs per vierkante meter:

prijs per m² = verkoopwaarde ÷ werkelijke bebouwde oppervlakte

Vervolgens groeperen we de verkopen per gemeente, per jaar en per type pand (huis of appartement), en nemen we de mediaan : de waarde die de reeks in twee gelijke helften verdeelt.

mediaan = centrale waarde van de gesorteerde reeks (50 % van de verkopen eronder)

De mediaan krijgt de voorkeur boven het gemiddelde omdat deze bestand is tegen extreme waarden: een uitzonderlijk pand of een verkoop tegen een symbolische prijs trekt het resultaat niet naar boven of naar beneden.

Van de berekening zijn uitgesloten: verkopen zonder vermelde bebouwde oppervlakte, onbebouwde terreinen, bedrijfsruimten, meervoudige verkopen (één akte voor meerdere panden) en afwijkende prijzen per m² (extreem lage of hoge waarden, typisch buiten de vork 100 – 15 000 €/m²).

De variatie vergelijkt twee jaarlijkse medianen voor hetzelfde grondgebied en hetzelfde type pand:

variatie (%) = (mediaan N − mediaan N−1) ÷ mediaan N−1 × 100

Voorbeeld: een gemeente die van 1 500 €/m² naar 1 620 €/m² gaat, toont +8,0 %. Het verschil tussen twee gebieden uitgedrukt in een percentage wordt weergegeven in punten (pts), om 'percentageverschil' en 'variatiepercentage' niet te verwarren.

Een variatie wordt alleen weergegeven als de twee vergeleken jaren de betrouwbaarheidsdrempel halen. In kleine gemeenten wijst een sterke variatie vaak eerder op een verandering in de aard van de verkochte panden (een paar gerenoveerde huizen in het ene jaar, oudere gebouwen in het volgende jaar) dan op een echte marktbeweging.

Een mediane prijs wordt alleen gepubliceerd als de gemeente minimaal 5 verkopen van hetzelfde type pand telt in het betreffende jaar. Onder deze drempel wordt de mediaan onstabiel: bij twee of drie transacties verschuift één atypische verkoop het resultaat met honderden euro's per m².

Concreet op de pagina's van de site: gemeenten onder de drempel tonen « — » in plaats van een prijs, ze worden uitgesloten van ranglijsten en departementale gemiddelden, en de variatieranglijsten bieden een betrouwbaarheidsfilter dat 5 verkopen vereist in elk van de twee vergeleken jaren.

Het aantal verkopen wordt systematisch naast de prijs weergegeven: het is de beste indicator van de betrouwbaarheid van het cijfer. Een mediaan berekend op 6 verkopen blijft indicatief; een mediaan op 200 verkopen is robuust.

Op de schaal van een intercommunaliteit of het departement wordt de mediaan herberekend op alle verkopen van het grondgebied, en niet verkregen door het gemiddelde te nemen van de gemeentelijke medianen: dit voorkomt dat een gemeente met 300 inwoners even zwaar weegt als Orléans.

In de vergelijkers is de regel « Gemiddelde » daarentegen een gemiddelde eenvoudig en niet-gewogen van de door u geselecteerde gebieden; « Max. verschil » is het verschil tussen de hoogste en de laagste waarde van de selectie. De radargrafiek normaliseert elke indicator van 0 (laagste waarde van de selectie) tot 100 (hoogste): hij dient om relatieve posities af te lezen, niet de absolute waarden.

De bevolkingsgegevens zijn afkomstig van de officiële INSEE-bevolkingscijfers, waarvan het jaartal drie jaar verschoven is (de bevolking 2024 wordt later gepubliceerd): de bevolking en de prijzen die naast elkaar worden weergegeven betrekking hebben dus niet altijd op exact hetzelfde jaar.

• DVF zegt niet alles over het pand. Staat, werkzaamheden, verdieping, ligging, tuin, garage, energieprestatie staan niet in de databank. Twee gemeenten met dezelfde mediane prijs kunnen heel verschillende panden aanbieden.
• Samenstellingseffect. Een jaar waarin verkopen van nieuwbouw of gerenoveerde huizen overheersen, doet de mediaan stijgen zonder dat de 'bestaande' markt is bewogen.
• Gedeeltelijke dekking. Verkopen op plan (VEFA), bepaalde overdrachten van aandelen in vastgoedvennootschappen en panden zonder vermelde oppervlakte zijn afwezig of uitgesloten. Alsace-Moselle en Mayotte vallen niet onder DVF, wat geen invloed heeft op Loiret, maar wel nationale vergelijkingen beperkt.
• Tijdsverschil. De akten worden per semester gepubliceerd met enkele maanden vertraging: het laatst beschikbare jaar (2024) weerspiegelt niet de markt van de allerlaatste weken.
• Kleine aantallen. Zelfs boven de drempel van 5 verkopen behouden landelijke gemeenten gevoelige medianen; vergelijk liever op de schaal van de intercommunaliteit.
• Dit is geen schatting van een pand. Deze cijfers beschrijven een markt, niet de waarde van een specifieke woning. Wend u voor een schatting tot een professional.

Alle gebruikte gegevens zijn herbruikbare openbare gegevens (open licentie). Wij herpubliceren de berekeningen, niet de individuele akten. Als u een onregelmatigheid opmerkt, meld deze dan: de verwerkingen worden herberekend bij elke nieuwe DVF-publicatie (2021 – 2024).

Gemeenten & vastgoedprijzen in de LoiretFiches van de 325 gemeenten