Méthodologie des données immobilières et démographiques du Loiret

Chaque vente de la base DVF (Demandes de valeurs foncières, publiée par la DGFiP) est convertie en prix au mètre carré :

prix au m² = valeur foncière ÷ surface réelle bâtie

Nous regroupons ensuite les ventes par commune, par année et par type de bien (maison ou appartement), puis nous retenons la médiane : la valeur qui sépare la série en deux moitiés égales.

médiane = valeur centrale de la série triée (50 % des ventes en dessous)

La médiane est préférée à la moyenne parce qu'elle résiste aux valeurs extrêmes : une propriété d'exception ou une vente à prix symbolique ne tire pas le résultat vers le haut ou vers le bas.

Sont exclues du calcul : les ventes sans surface bâtie renseignée, les terrains nus, les locaux d'activité, les ventes multiples (un même acte portant sur plusieurs biens) et les prix au m² aberrants (valeurs extrêmement basses ou hautes, typiquement hors de la fourchette 100 – 15 000 €/m²).

La variation compare deux médianes annuelles pour le même territoire et le même type de bien :

variation (%) = (médiane N − médiane N−1) ÷ médiane N−1 × 100

Exemple : une commune passant de 1 500 €/m² à 1 620 €/m² affiche +8,0 %. L'écart entre deux territoires exprimé en pourcentage est présenté en points (pts), pour ne pas confondre « écart de pourcentages » et « pourcentage de variation ».

Une variation n'est affichée que si les deux années comparées passent le seuil de fiabilité. Sur les petites communes, une variation forte traduit souvent un changement dans la nature des biens vendus (quelques maisons rénovées une année, du bâti ancien l'année suivante) plutôt qu'un vrai mouvement de marché.

Un prix médian n'est publié que si la commune compte au minimum 5 ventes du même type de bien sur l'année considérée. En dessous de ce seuil, la médiane devient instable : avec deux ou trois transactions, une seule vente atypique déplace le résultat de plusieurs centaines d'euros au m².

Concrètement, sur les pages du site : les communes sous le seuil affichent « — » au lieu d'un prix, elles sont exclues des classements et des moyennes départementales, et les classements de variation proposent un filtre de fiabilité qui exige 5 ventes sur chacune des deux années comparées.

Le nombre de ventes est systématiquement affiché à côté du prix : c'est le meilleur indicateur de la solidité du chiffre. Une médiane calculée sur 6 ventes reste indicative ; une médiane sur 200 ventes est robuste.

À l'échelle d'une intercommunalité ou du département, la médiane est recalculée sur l'ensemble des ventes du territoire, et non obtenue en faisant la moyenne des médianes communales : cela évite de donner autant de poids à une commune de 300 habitants qu'à Orléans.

Dans les comparateurs, la ligne « Moyenne » est en revanche une moyenne simple et non pondérée des territoires que vous avez sélectionnés ; « Écart max » est la différence entre la valeur la plus haute et la plus basse de la sélection. Le graphique radar normalise chaque indicateur de 0 (valeur la plus basse de la sélection) à 100 (la plus haute) : il sert à lire des positions relatives, pas des valeurs absolues.

Les données de population proviennent des populations légales INSEE, dont le millésime est décalé de trois ans (la population 2024 est publiée plus tard) : la population et les prix affichés côte à côte ne portent donc pas toujours exactement sur la même année.

• DVF ne dit pas tout du bien. État, travaux, étage, exposition, jardin, garage, performance énergétique ne sont pas dans la base. Deux communes au même prix médian peuvent proposer des biens très différents.
• Effet de composition. Une année dominée par des ventes de neuf ou de maisons rénovées fait monter la médiane sans que le marché « existant » ait bougé.
• Couverture partielle. Les ventes en VEFA (achat sur plan), certaines cessions de parts de sociétés immobilières et les biens sans surface renseignée sont absents ou exclus. L'Alsace-Moselle et Mayotte ne sont pas couvertes par DVF, ce qui n'affecte pas le Loiret mais limite les comparaisons nationales.
• Décalage temporel. Les actes sont publiés par semestre avec plusieurs mois de délai : la dernière année disponible (2024) ne reflète pas le marché des toutes dernières semaines.
• Petits effectifs. Même au-dessus du seuil de 5 ventes, les communes rurales gardent des médianes sensibles ; comparez plutôt à l'échelle de l'intercommunalité.
• Ce n'est pas une estimation de bien. Ces chiffres décrivent un marché, pas la valeur d'un logement précis. Pour une estimation, adressez-vous à un professionnel.

Toutes les données utilisées sont des données publiques réutilisables (licence ouverte). Nous republions les calculs, pas les actes individuels. Si vous repérez une incohérence, signalez-la : les traitements sont recalculés à chaque nouvelle publication DVF (2021 – 2024).

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