Metodologia dei dati immobiliari e demografici del Loiret

Ogni vendita della banca dati DVF (Demandes de valeurs foncières, pubblicata dalla DGFiP) viene convertita in prezzo al metro quadrato:

prezzo al m² = valore fondiario ÷ superficie reale edificata

Raggruppiamo poi le vendite per comune, per anno e per tipo di immobile (casa o appartamento), quindi manteniamo la mediana : il valore che separa la serie in due metà uguali.

mediana = valore centrale della serie ordinata (50% delle vendite al di sotto)

La mediana è preferita alla media perché resiste ai valori estremi: una proprietà d'eccezione o una vendita a prezzo simbolico non sposta il risultato verso l'alto o verso il basso.

Sono escluse dal calcolo: le vendite senza superficie edificata indicata, i terreni non edificati, i locali commerciali/produttivi, le vendite multiple (un unico atto riguardante più immobili) e i prezzi al m² anomali (valori estremamente bassi o alti, in genere al di fuori dell'intervallo 100 – 15 000 €/m²).

La variazione confronta due mediane annuali per lo stesso territorio e lo stesso tipo di immobile:

variazione (%) = (mediana N − mediana N−1) ÷ mediana N−1 × 100

Esempio: un comune che passa da 1 500 €/m² a 1 620 €/m² registra un +8,0%. La differenza tra due territori espressa in percentuale è indicata in punti (p.ti), per non confondere «differenza di percentuali» e «percentuale di variazione».

Una variazione viene mostrata solo se i due anni confrontati superano la soglia di affidabilità. Nei piccoli comuni, una forte variazione riflette spesso un cambiamento nella tipologia degli immobili venduti (alcune case ristrutturate un anno, edifici vecchi l'anno successivo) piuttosto che un vero movimento di mercato.

Un prezzo mediano viene pubblicato solo se il comune conta almeno 5 vendite dello stesso tipo di immobile nell'anno considerato. Al di sotto di questa soglia, la mediana diventa instabile: con due o tre transazioni, un'unica vendita atipica sposta il risultato di diverse centinaia di euro al m².

Concretamente, sulle pagine del sito: i comuni al di sotto della soglia mostrano « — » al posto di un prezzo, sono esclusi dalle classifiche e dalle medie dipartimentali, e le classifiche di variazione propongono un filtro di affidabilità che richiede 5 vendite in ciascuno dei due anni confrontati.

Il numero di vendite è sistematicamente mostrato accanto al prezzo: è il miglior indicatore della solidità del dato. Una mediana calcolata su 6 vendite rimane indicativa; una mediana su 200 vendite è solida.

Su scala di un'intercomunalità o del dipartimento, la mediana è ricalcolata sull'insieme delle vendite del territorio, e non ottenuta facendo la media delle mediane comunali: questo evita di dare lo stesso peso a un comune di 300 abitanti e a Orléans.

Nei comparatori, la riga «Media» è invece una media semplice e non ponderata dei territori selezionati; «Scarto max» è la differenza tra il valore più alto e quello più basso della selezione. Il grafico radar normalizza ciascun indicatore da 0 (valore più basso della selezione) a 100 (il più alto): serve a leggere posizioni relative, non valori assoluti.

I dati sulla popolazione provengono dalle popolazioni legali INSEE, la cui annata è sfalsata di tre anni (la popolazione 2024 viene pubblicata più tardi): la popolazione e i prezzi mostrati a fianco non si riferiscono quindi sempre esattamente allo stesso anno.

• DVF non dice tutto sull'immobile. Stato, lavori, piano, esposizione, giardino, garage, prestazione energetica non sono presenti nel database. Due comuni con lo stesso prezzo mediano possono offrire immobili molto diversi.
• Effetto di composizione. Un anno dominato da vendite di immobili nuovi o di case ristrutturate fa salire la mediana senza che il mercato «esistente» si sia mosso.
• Copertura parziale. Le vendite in VEFA (acquisto su carta), alcune cessioni di quote di società immobiliari e gli immobili senza superficie indicata sono assenti o esclusi. L'Alsace-Moselle e Mayotte non sono coperte da DVF, il che non influisce sul Loiret ma limita i confronti nazionali.
• Sfalsamento temporale. Gli atti vengono pubblicati per semestre con diversi mesi di ritardo: l'ultimo anno disponibile (2024) non riflette il mercato delle ultimissime settimane.
• Piccoli numeri. Anche al di sopra della soglia di 5 vendite, i comuni rurali mantengono mediane sensibili; confrontate piuttosto su scala intercomunale.
• Non è una stima immobiliare. Queste cifre descrivono un mercato, non il valore di un immobile specifico. Per una stima, rivolgetevi a un professionista.

Tutti i dati utilizzati sono dati pubblici riutilizzabili (licenza aperta). Ripubblichiamo i calcoli, non i singoli atti. Se notate un'incoerenza, segnalatela: le elaborazioni vengono ricalcolate a ogni nuova pubblicazione DVF (2021 – 2024).

Comuni e prezzi immobiliari del LoiretSchede dei 325 comuni