Metodología de datos inmobiliarios y demográficos del Loiret

Cada venta de la base DVF (Demandes de valeurs foncières, publicada por la DGFiP) se convierte en precio por metro cuadrado:

precio por m² = valor inmobiliario ÷ superficie real construida

A continuación, agrupamos las ventas por municipio, por año y por tipo de inmueble (casa o piso), y luego retenemos la mediana : el valor que separa la serie en dos mitades iguales.

mediana = valor central de la serie ordenada (50 % de las ventas por debajo)

Se prefiere la mediana a la media porque resiste los valores extremos: una propiedad excepcional o una venta a un precio simbólico no arrastra el resultado hacia arriba o hacia abajo.

Quedan excluidas del cálculo: las ventas sin superficie construida especificada, los terrenos no edificados, los locales comerciales, las ventas múltiples (un mismo acto relativo a varios inmuebles) y los precios por m² anómalos (valores extremadamente bajos o altos, normalmente fuera del rango de 100 a 15 000 €/m²).

La variación compara dos medianas anuales para el mismo territorio y el mismo tipo de inmueble:

variación (%) = (mediana N − mediana N−1) ÷ mediana N−1 × 100

Ejemplo: un municipio que pasa de 1 500 €/m² a 1 620 €/m² muestra un +8,0 %. La diferencia entre dos territorios expresada en porcentaje se presenta en puntos (pts), para no confundir «diferencia de porcentajes» y «porcentaje de variación».

Solo se muestra una variación si los dos años comparados superan el umbral de fiabilidad. En los municipios pequeños, una fuerte variación refleja a menudo un cambio en la naturaleza de los inmuebles vendidos (algunas casas reformadas un año, edificaciones antiguas al año siguiente) en lugar de un verdadero movimiento de mercado.

Un precio mediano solo se publica si el municipio cuenta con un mínimo de 5 ventas del mismo tipo de inmueble en el año considerado. Por debajo de este umbral, la mediana se vuelve inestable: con dos o tres transacciones, una sola venta atípica desplaza el resultado en varios cientos de euros por m².

En la práctica, en las páginas del sitio: los municipios por debajo del umbral muestran «—» en lugar de un precio, quedan excluidos de las clasificaciones y de las medias departamentales, y las clasificaciones de variación ofrecen un filtro de fiabilidad que exige 5 ventas en cada uno de los dos años comparados.

El número de ventas se muestra sistemáticamente al lado del precio: es el mejor indicador de la solidez de la cifra. Una mediana calculada sobre 6 ventas sigue siendo indicativa; una mediana sobre 200 ventas es robusta.

A escala de una mancomunidad o del departamento, la mediana se recalcula sobre el conjunto de las ventas del territorio, y no se obtiene haciendo la media de las medianas municipales: esto evita dar el mismo peso a un municipio de 300 habitantes que a Orléans.

En los comparadores, la línea «Media» es, en cambio, una media simple y no ponderada de los territorios que ha seleccionado; «Diferencia máx.» es la diferencia entre el valor más alto y el más bajo de la selección. El gráfico de radar normaliza cada indicador de 0 (valor más bajo de la selección) a 100 (el más alto): sirve para leer posiciones relativas, no valores absolutos.

Los datos de población proceden de las poblaciones legales del INSEE, cuyo año de referencia tiene un desfase de tres años (la población 2024 se publica más tarde): por tanto, la población y los precios mostrados uno al lado del otro no siempre se refieren exactamente al mismo año.

• DVF no lo dice todo sobre el inmueble. Estado, reformas, planta, orientación, jardín, garaje o eficiencia energética no están en la base de datos. Dos municipios con el mismo precio mediano pueden ofrecer inmuebles muy diferentes.
• Efecto composición. Un año dominado por ventas de obra nueva o casas reformadas hace subir la mediana sin que el mercado de segunda mano se haya movido.
• Cobertura parcial. Las ventas en VEFA (compra sobre plano), ciertas cesiones de participaciones de sociedades inmobiliarias y los inmuebles sin superficie especificada están ausentes o excluidos. Alsacia-Mosela y Mayotte no están cubiertas por la DVF, lo que no afecta al Loiret pero limita las comparaciones nacionales.
• Desfase temporal. Las escrituras se publican por semestres con varios meses de retraso: el último año disponible (2024) no refleja el mercado de las últimas semanas.
• Muestras reducidas. Incluso por encima del umbral de 5 ventas, los municipios rurales mantienen medianas sensibles; compare más bien a escala de la intercomunalidad.
• No es una estimación de un inmueble. Estas cifras describen un mercado, no el valor de una vivienda concreta. Para una estimación, diríjase a un profesional.

Todos los datos utilizados son datos públicos reutilizables (licencia abierta). Publicamos los cálculos, no los actos individuales. Si detecta una incoherencia, notifíquela: los tratamientos se recalculan con cada nueva publicación DVF (2021 – 2024).

Municipios y precios inmobiliarios del LoiretFichas de los 325 municipios