Methodik der Immobilien- und Demografiedaten im Loiret

Jeder Verkauf aus der DVF-Datenbank (Demandes de valeurs foncières, veröffentlicht von der DGFiP) wird in einen Preis pro Quadratmeter umgerechnet:

Preis pro m² = Grundstückswert ÷ tatsächliche Gebäudefläche

Anschließend gruppieren wir die Verkäufe nach Gemeinde, Jahr und Immobilienart (Haus oder Wohnung) und ermitteln den Median : der Wert, der die Reihe in zwei gleiche Hälften teilt.

Median = zentraler Wert der sortierten Reihe (50 % der Verkäufe darunter)

Der Median wird dem Mittelwert vorgezogen, da er gegenüber Extremwerten robust ist: Eine Ausnahmeimmobilie oder ein Verkauf zu einem Symbolpreis zieht das Ergebnis weder nach oben noch nach unten.

Vom Kalkül ausgeschlossen sind: Verkäufe ohne angegebene Gebäudefläche, unbebaute Grundstücke, Gewerbeimmobilien, Mehrfachverkäufe (derselbe Vertrag betrifft mehrere Objekte) und unplausible m²-Preise (extrem niedrige oder hohe Werte, typischerweise außerhalb der Spanne von 100 – 15 000 €/m²).

Die Veränderung vergleicht zwei Jahresmediane für dasselbe Gebiet und dieselbe Immobilienart:

Veränderung (%) = (Median N − Median N−1) ÷ Median N−1 × 100

Beispiel: Eine Gemeinde, die von 1 500 €/m² auf 1 620 €/m² steigt, verzeichnet +8,0 %. Die Abweichung zwischen zwei Gebieten in Prozent wird in Punkten (Pkt.) angegeben, um „Prozentpunkte-Differenz“ und „Prozentuale Veränderung“ nicht zu verwechseln.

Eine Veränderung wird nur angezeigt, wenn die beiden verglichenen Jahre die Zuverlässigkeitsschwelle erreichen. In kleinen Gemeinden spiegelt eine starke Veränderung oft eher eine Verschiebung in der Art der verkauften Immobilien wider (einige renovierte Häuser in einem Jahr, Altbauten im folgenden Jahr) als eine echte Marktbewegung.

Ein Medianpreis wird nur veröffentlicht, wenn die Gemeinde mindestens 5 Verkäufe derselben Immobilienart im betreffenden Jahr aufweist. Unterhalb dieser Schwelle wird der Median instabil: Bei zwei oder drei Transaktionen verschiebt ein einziger atypischer Verkauf das Ergebnis um mehrere hundert Euro pro m².

Konkret auf den Seiten der Website: Gemeinden unterhalb der Schwelle zeigen „—“ anstelle eines Preises, sie sind von den Ranglisten und Departementsdurchschnitten ausgeschlossen, und die Veränderungs-Ranglisten bieten einen Zuverlässigkeitsfilter, der 5 Verkäufe in jedem der beiden verglichenen Jahre erfordert.

Die Anzahl der Verkäufe wird systematisch neben dem Preis angezeigt: Sie ist der beste Indikator für die Verlässlichkeit der Zahl. Ein auf 6 Verkäufen berechneter Median bleibt richtungsweisend; ein Median auf Basis von 200 Verkäufen ist robust.

Auf Ebene eines Gemeindeverbands oder des Departements wird der Median für alle Verkäufe des Gebiets neu berechnet, und nicht durch Mittelwertbildung aus den Gemeindemedianen ermittelt: Dies verhindert, dass eine Gemeinde mit 300 Einwohnern dasselbe Gewicht erhält wie Orléans.

In den Vergleichswerkzeugen ist die Zeile „Durchschnitt“ hingegen ein einfacher, ungewichteter Durchschnitt der von Ihnen ausgewählten Gebiete; „Max. Abweichung“ ist die Differenz zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Wert der Auswahl. Das Netzdiagramm normalisiert jeden Indikator von 0 (niedrigster Wert der Auswahl) bis 100 (höchster Wert): Es dient dazu, relative Positionen abzulesen, keine absoluten Werte.

Die Bevölkerungsdaten stammen aus den offiziellen INSEE-Bevölkerungszahlen, deren Jahrgang um drei Jahre versetzt ist (die Bevölkerung 2024 wird erst später veröffentlicht): Die nebeneinander angezeigten Bevölkerungs- und Preisdaten beziehen sich daher nicht immer auf exakt dasselbe Jahr.

• DVF verrät nicht alles über die Immobilie. Zustand, Renovierungen, Etage, Ausrichtung, Garten, Garage und Energieeffizienz sind nicht in der Datenbank enthalten. Zwei Gemeinden mit demselben Medianpreis können sehr unterschiedliche Immobilien bieten.
• Zusammensetzungseffekt. Ein Jahr, das von Verkäufen von Neubauten oder renovierten Häusern dominiert wird, lässt den Median steigen, ohne dass sich der Bestandsmarkt verändert hat.
• Teilweise Abdeckung. Verkäufe im Rahmen von VEFA (Kauf ab Plan), bestimmte Übertragungen von Immobiliengesellschaftsanteilen und Objekte ohne Flächenangabe fehlen oder sind ausgeschlossen. Elsass-Lothringen und Mayotte werden von DVF nicht abgedeckt, was das Département Loiret nicht betrifft, aber nationale Vergleiche einschränkt.
• Zeitverzögerung. Die Urkunden werden halbjährlich mit mehreren Monaten Verzögerung veröffentlicht: Das letzte verfügbare Jahr (2024) spiegelt nicht den Markt der allerletzten Wochen wider.
• Geringe Fallzahlen. Selbst oberhalb der Schwelle von 5 Verkäufen behalten ländliche Gemeinden empfindliche Medianwerte; vergleichen Sie lieber auf Ebene des Gemeindeverbands.
• Dies ist keine Immobilienschätzung. Diese Zahlen beschreiben einen Markt, nicht den Wert einer bestimmten Immobilie. Für eine Schätzung wenden Sie sich bitte an einen Fachmann.

Alle verwendeten Daten sind wiederverwendbare öffentliche Daten (offene Lizenz). Wir veröffentlichen die Berechnungen, nicht die einzelnen Urkunden. Wenn Sie eine Unstimmigkeit feststellen, melden Sie diese bitte: Die Aufbereitungen werden bei jeder neuen DVF-Veröffentlichung neu berechnet (2021 – 2024).

Gemeinden & Immobilienpreise im LoiretSteckbriefe der 325 Gemeinden