Metodologie nemovitostních a demografických dat v Loiret

Každý prodej z databáze DVF (Demandes de valeurs foncières, zveřejňované DGFiP) je převeden na cenu za metr čtvereční:

cena za m² = hodnota nemovitosti ÷ skutečná zastavěná plocha

Následně seskupujeme prodeje podle obcí, let a typu nemovitosti (dům nebo byt) a poté bereme medián : hodnotu, která rozděluje řadu na dvě stejné poloviny.

medián = střední hodnota seřazené řady (50 % prodejů je nižších)

Medián má přednost před průměrem, protože je odolný vůči extrémním hodnotám: výjimečná nemovitost nebo prodej za symbolickou cenu neposouvá výsledek nahoru ani dolů.

Z výpočtu jsou vyloučeny: prodeje bez uvedené zastavěné plochy, nezastavěné pozemky, komerční objekty, násobné prodeje (jedna smlouva zahrnující více nemovitostí) a odlehlé ceny za m² (extrémně nízké nebo vysoké hodnoty, typicky mimo rozmezí 100 – 15 000 €/m²).

Změna porovnává dva roční mediány pro stejné území a stejný typ nemovitosti:

změna (%) = (medián N − medián N−1) ÷ medián N−1 × 100

Příklad: obec přecházející z 1 500 €/m² na 1 620 €/m² vykazuje +8,0 %. Rozdíl mezi dvěma územími vyjádřený v procentech je uveden v bodech (b.), aby nedošlo k záměně „rozdílu v procentech“ a „procentuální změny“.

Změna se zobrazí pouze v případě, že obě porovnávaná léta překročí práh spolehlivosti. U malých obcí výrazná změna často odráží změnu povahy prodávaných nemovitostí (několik zrekonstruovaných domů v jednom roce, starší zástavba v roce následujícím) spíše než skutečný posun na trhu.

Mediánová cena je zveřejněna pouze tehdy, pokud má obec minimálně 5 prodeje prodejů stejného typu nemovitosti v daném roce. Pod tímto prahem se medián stává nestabilním: při dvou nebo třech transakcích posune jediný atypický prodej výsledek o několik stovek eur za m².

Konkrétně na stránkách webu: obce pod prahem zobrazují místo ceny „—“, jsou vyloučeny ze žebříčků a departementálních průměrů a žebříčky změn nabízejí filtr spolehlivosti, který vyžaduje 5 prodejů v každém z obou porovnávaných let.

Počet prodejů je systematicky zobrazován vedle ceny: je to nejlepší ukazatel spolehlivosti údaje. Medián vypočítaný z 6 prodejů zůstává orientační; medián z 200 prodejů je robustní.

Na úrovni dobrovolného svazku obcí nebo departementu se medián přepočítává ze všech prodejů na daném území, a nezískává se průměrováním obecních mediánů: tím se zabrání tomu, aby se obci se 300 obyvateli přikládala stejná váha jako městu Orléans.

V srovnávačích je řádek „Průměr“ naopak prostým a neváženým průměrem vybraných území; „Max. rozdíl“ je rozdíl mezi nejvyšší a nejnižší hodnotou výběru. Paprskový graf normalizuje každý ukazatel od 0 (nejnižší hodnota výběru) do 100 (nejvyšší): slouží k odečítání relativních pozic, nikoli absolutních hodnot.

Údaje o populaci pocházejí z oficiálních údajů INSEE, jejichž ročník je posunut o tři roky (populace 2024 je publikována později): populace a ceny zobrazené vedle sebe se tedy nemusí vždy vztahovat přesně ke stejnému roku.

• DVF neříká o nemovitosti vše. Stav, rekonstrukce, patro, orientace, zahrada, garáž ani energetická náročnost v databázi nejsou. Dvě obce se stejnou mediánovou cenou mohou nabízet velmi odlišné nemovitosti.
• Efekt složení. Rok, ve kterém převažují prodeje novostaveb nebo zrekonstruovaných domů, zvyšuje medián, aniž by se trh „stávajících“ nemovitostí posunul.
• Částečné pokrytí. Prodeje zhotovovaných staveb VEFA (koupě z papíru), některé převody podílů v nemovitostních společnostech a nemovitosti bez uvedené plochy chybí nebo jsou vyloučeny. Alsace-Moselle a Mayotte nejsou v DVF pokryty, což ovšem Loiret neovlivňuje, ale omezuje celostátní srovnání.
• Časový posun. Kupní smlouvy jsou zveřejňovány pololetně s několikaměsíčním zpožděním: poslední dostupný rok (2024) neodráží trh v posledních několika týdnech.
• Malé vzorky. I nad prahem 5 prodejů si venkovské obce zachovávají citlivé mediány; porovnávejte raději na úrovni dobrovolného svazku obcí.
• Toto není odhad ceny nemovitosti. Tato čísla popisují trh, nikoli hodnotu konkrétního bydlení. Pro odhad se obraťte na odborníka.

Všechna použitá data jsou veřejná a opakovaně použitelná (otevřená licence). Zveřejňujeme výpočty, nikoli jednotlivé akty. Pokud zjistíte nesrovnalost, nahlaste ji: zpracování se přepočítávají při každé nové publikaci DVF (2021 – 2024).

Obce a ceny nemovitostí v LoiretPřehledy 325 obcí