منهجية البيانات العقارية والديموغرافية لـ Loiret
كيف نحسب السعر الوسيط للـ m²، التغييرات السنوية ولماذا يجب أن تسجل الجماعة 5 مبيعات على الأقل: المنهجية، مصادر DVF و INSEE، وحدود التحليل.
السعر الوسيط للـ m²
يتم تحويل كل عملية بيع في قاعدة بيانات DVF (Demandes de valeurs foncières، المنشورة من طرف DGFiP) إلى سعر للمتر المربع:
السعر للـ m² = القيمة العقارية ÷ المساحة المبنية الحقيقية
نقوم بعد ذلك بتجميع المبيعات حسب الجماعة، وحسب السنة وحسب نوع العقار (منزل أو شقة)، ثم نعتمد الوسيط : القيمة التي تقسم السلسلة إلى نصفين متساويين.
الوسيط = القيمة المركزية للسلسلة المرتبة (50 % من المبيعات أقل منها)
يُفضَّل الوسيط على المتوسط لأنه يقاوم القيم المتطرفة: عقار استثنائي أو بيع بسعر رمزي لا يرفع النتيجة ولا يخفضها بشكل مفرط.
يُستثنى من الحساب: المبيعات بدون مساحة مبنية محددة، الأراضي العارية، المحلات المهنية، المبيعات المتعددة (عقد واحد يشمل عدة عقارات) والأسعار الشاذة للـ m² (قيم منخفضة أو مرتفعة للغاية، عادة خارج النطاق 100 – 15 000 €/m²).
التغيير من سنة إلى أخرى
يقارن التغيير بين قيمتين وسيطتين سنوياً لنفس الإقليم ونفس نوع العقار:
التغيير (%) = (الوسيط N − الوسيط N−1) ÷ الوسيط N−1 × 100
مثال: جماعة تنتقل من 1 500 €/m² إلى 1 620 €/m² تسجل +8,0 %. يتم عرض الفارق بين إقليمين بالمائة بـ نقط (pts)، لتفادي الخلط بين "فارق النسب المئوية" و"نسبة التغيير".
لا يتم عرض التغيير إلا إذا كانت السنتان المقارنتان تتجاوزان العتبة الموثوقة. في الجماعات الصغرى، غالباً ما يعكس التغيير القوي تغيراً في طبيعة العقارات المباعة (بعض المنازل المجددة في سنة، وعقارات قديمة في السنة التالية) بدلاً من حركة سوق حقيقية.
قاعدة الـ 5 مبيعات
لا يتم نشر السعر الوسيط إلا إذا سجلت الجماعة كحد أدنى 5 مبيعات من نفس نوع العقار خلال السنة المعنية. تحت هذه العتبة، يصبح الوسيط غير مستقر: مع معاملتين أو ثلاث معاملات، بيع واحد غير عادي يغير النتيجة بمئات الأورو للـ m².
عملياً، على صفحات الموقع: الجماعات التي تحت العتبة تعرض « — » بدل السعر، وتم استبعادها من التصنيفات والمتوسطات الإقليمية، وتوفر تصنيفات التغيير فلتر موثوقية يتطلب 5 مبيعات في كل سنة من السنتين المقارنتين.
يتم عرض عدد المبيعات المنجزة دائماً بجانب السعر: وهو أفضل مؤشر على قوة الرقم. السعر الوسيط المحسوب على 6 مبيعات يبقى إرشادياً؛ بينما الوسيط على 200 بيع يكون متيناً.
التجميعات، المتوسطات والمقارنات
على مستوى تجمع الجماعات أو الإقليم، يتم إعادة حساب الوسيط على مجموع مبيعات الإقليم، وليس عن طريق حساب متوسط القيم الوسيطة الجماعية: وهذا يتفادى إعطاء نفس الوزن لجماعة تضم 300 نسمة كما لـ Orléans.
في أدوات المقارنة، يُعتبر سطر «المتوسط» في المقابل متوسطاً بسيطاً وغير مرجح للأقاليم التي حددتموها؛ «أقصى فارق» هو الفرق بين أعلى وأقل قيمة في التحديد. الرسم البياني الراداري يضبط كل مؤشر من 0 (أدنى قيمة في التحديد) إلى 100 (أعلى قيمة): ويُستخدم لقراءة المواقع النسبية وليس القيم المطلقة.
تأتي بيانات السكان من السكان القانونيين لـ INSEE، والتي يتأخر تاريخ إصدارها بثلاث سنوات (السكان 2024 يتم نشرها لاحقاً): وبالتالي فإن عدد السكان والأسعار المعروضة جنباً إلى جنب لا تتعلق دائماً بنفس السنة تماماً.
حدود التحليل
- DVF لا توضح كل شيء عن العقار. الحالة، الأشغال، الطابق، الواجهة، الحديقة، المرآب، والأداء الطاقي ليست في قاعدة البيانات. جماعتان بنفس السعر الوسيط يمكن أن توفرا عقارات مختلفة تماماً.
- تأثير التركيبة. سنة تهيمن عليها مبيعات العقار الجديد أو المنازل المجددة ترفع الوسيط دون أن يتحرك السوق "الحالي".
- تغطية جزئية. المبيعات بـ VEFA (الشراء على التصميم)، بعض تفويتات أسهم الشركات العقارية والعقارات التي لا تحتوي على مساحة محددة غائبة أو مستبعدة. Alsace-Moselle و Mayotte غير مشمولة بـ DVF، وهو ما لا يؤثر على Loiret لكنه يحد من المقارنات الوطنية.
- الفارق الزمني. تُنشر العقود كل ستة أشهر مع تأخير لعدة أشهر: السنة الأخيرة المتاحة (2024) لا يعكس سوق الأسابيع الأخيرة.
- أعداد قليلة. حتى فوق عتبة 5 المبيعات، تبقى الجماعات القروية ذات معدلات متوسطة حساسة؛ قارن بدلاً من ذلك على مستوى تجمع الجماعات.
- هذا ليس تقييماً لعقار. هذه الأرقام تصف سوقاً، وليس قيمة سكن محدد. للحصول على تقييم، يرجى التوجه إلى متخصص.
ما يمكنك فعله بهذه البيانات
جميع البيانات المستخدمة هي بيانات عمومية قابلة لإعادة الاستخدام (رخصة مفتوحة). نحن نعيد نشر الحسابات وليس العقود الفردية. إذا لاحظت أي تناقض، يرجى الإبلاغ عنه: يتم إعادة حساب المعالجات مع كل نشر جديد لـ DVF (2021 – 2024).
المصادر والتعاريف
جميع البيانات المعروضة عمومية وقابلة لإعادة الاستخدام. إليكم مصدرها، السنوات المغطاة والتعريف الدقيق للمؤشرات.
مجموعات البيانات والسنوات المغطاة
- INSEE — السكان القانونيون
السنوات 2015 إلى 2022 (السكان القانونيون الساري بهم العمل)
عدد السكان البلديين لـ 325 جماعة في Loiret، المستعمل في المنحنيات الديموغرافية والتجميعات حسب التجمع السكاني.
- API التقسيم الإداري (geo.api.gouv.fr)
مرجع محين
رموز INSEE، الأسماء الرسمية، الرموز البريدية، المساحة والارتباط بـ EPCI لكل جماعة.
- DVF — طلبات القيم العقارية (Etalab)
المبيعات من 2021 إلى 2024
المعاملات العقارية الحقيقية المسجلة لدى DGFiP، وتُستخدم لحساب السعر الوسيط للمتر المربع (منازل وشقق).
تعاريف المؤشرات
- الساكنة البلدية
- الأشخاص الذين يملكون إقامتهم الاعتيادية بالجماعة. وهي الساكنة المرجعية المستخدمة من طرف INSEE (دون احتساب المزدوج).
- السعر الوسيط للمتر المربع
- القيمة التي تقسم المبيعات إلى النصف: نصف العقارات بيعت بسعر أقل، والنصف الآخر بسعر أعلى. أكثر دقة من المعدل لكونها لا تتأثر بالمبيعات الاستثنائية.
- عتبة موثوقية DVF
- لا يُعرض السعر إلا إذا سجلت الجماعة 5 مبيعات على الأقل من نفس نوع العقار خلال السنة. أقل من ذلك، يتم إخفاء المؤشر (العينة غير كافية).
- التطور (%)
- التغير بين السنة الأولى والأخيرة المتاحة للمؤشر، معبراً عنه بالنسبة المئوية: (القيمة النهائية − القيمة الأولية) / القيمة الأولية.
- EPCI
- المؤسسة العمومية للتعاون بين الجماعات (métropole، communauté d'agglomération أو communauté de communes) التي تنتمي إليها الجماعة.
- المساحة المبنية المعتمدة
- المساحة المبنية الحقيقية المصرح بها في DVF؛ ويتم استبعاد المعاملات متعددة القطع، مبيعات الأراضي والأسعار الشاذة (< 200 €/m² أو > 10 000 €/m²) من الحساب.
Licence Ouverte / Open Licence 2.0 · البيانات مقدمة للإعلام فقط وقد تختلف عن الأرقام الرسمية الأكثر أحدثاً.